El parque del billón

Una propuesta: ¿por qué no se abre al público el terreno del Country Club y se convierte en una mixtura de parque y proyecto residencial capaz de activar la dinámica urbanística del norte de Bogotá? 

POR Juan Luis Rodríguez

 


Vista aérea del Country Club de bogotá • © mapas.bogota.gov.co/geoportal

 

Visité a un amigo que estaba desocupando su apartamento en el barrio La Cabrera porque van a demoler el edificio en el que vive. Un promotor les ofreció un buen precio a los propietarios, todos aceptaron y el negocio está hecho. A los que quieran plata les darán plata y a los que prefieran un apartamento les pagarán con el mismo número de metros cuadrados en el nuevo edificio, y les cubrirán el arriendo mientras construyen. Las cuentas se hacen en una servilleta en menos de un minuto, pero recuperar el aliento después de ver las cifras toma por lo menos el doble de tiempo: un minuto para digerir que el promotor compró el lote en cerca de 20.000 millones de pesos, y otro para verificar que, si aspiran a cubrir esa inversión, el metro cuadrado de esas propiedades tendrá que venderse de ocho millones en adelante.

 


Ahora que las casas para demoler se acabaron en barrios como El Chicó y La Cabrera, negocios similares a este se han vuelto el pan nuestro de cada día para los grandes promotores. Dada la musculatura financiera de los ofertantes, las propuestas son difíciles de rechazar para los dueños de unos vetustos apartamentos por los que nadie más daría tanta plata.

Un momento en el que se están manejando cifras tan elevadas por la propiedad resulta ideal para la propuesta que quiero plantear. Se trata de un negocio tan bueno para la ciudad como para los propietarios del lote: convertir el Country Club de Bogotá en un parque público de 80 hectáreas, a través de una operación inmobiliaria de un billón de pesos.

La dificultad para materializar proyectos de estas características siempre es la misma. Los dueños de la tierra esperan que se les pague por lo que hipotéticamente se podría construir en el lote, mientras los administradores de la ciudad alegan que los propietarios “están locos” y que “eso no puede valer tanto” si lo que se va a construir es solo una vía y un parque. Por eso casi nunca se hace nada para aprovechar terrenos como este que podrían resultar doblemente útiles: para mejorar la movilidad y para ponerse al día con los estándares de espacio verde y árboles por habitante, correspondientes a toda ciudad que se precie de serlo.

El Country está situado en un mal sitio para ser un club privado y en un inmejorable sitio para ser un parque público. De hecho, el Distrito tiene pensado atravesar la carrera 15 por el club, tal como lo hará con la carrera 11 por la Escuela de Caballería. Las dos operaciones son urgentes, dado que la discontinuidad de estas dos vías genera los dos cuellos de botella más problemáticos del norte de Bogotá.

Aclaro: el objetivo sería abrir un gran parque público; el negocio solo sería el medio para lograrlo. Tendría que ser un acuerdo consensuado, en el que desaparezcan palabras como “expropiación” y frases como “las cifras no dan”. Para comenzar, se debe reconocer el enorme valor económico del predio y desde luego aceptar también que la ciudad lo necesita y que, si bien no tiene plata con qué pagarlo, sí cuenta con las facilidades para plantear a los dueños del club un escenario lo suficientemente atractivo, que les permita trasladarse a un sitio mucho más amplio y construir una sede todavía mejor que la actual.

La idea consiste en convertir la mayor parte del magnífico espacio del Country Club en un parque público, tomando un poco del modelo del Central Park de Nueva York y otro tanto del Hyde Park de Londres. De Nueva York copiaríamos la idea de un parque metropolitano, rodeado de edificios residenciales de gran altura y atravesado por una vía diseñada para no interferir con las actividades y la seguridad dentro del parque. Y de Londres replicaríamos el hecho de tener un espacio originalmente privado, diseñado para fines recreativos (allá un bosque de caza, acá un campo de golf) y posteriormente abierto al público como un parque.

En el caso de Londres y Nueva York, un rey y un alcalde, respectivamente, hicieron posible dos de los espacios públicos urbanos más monumentales del mundo. En Bogotá, la administración de la ciudad podría materializar la propuesta a través del poderoso mecanismo de la reglamentación urbanística. Como lo he reiterado en varias ocasiones, podemos sortear el falso díctum de que el valor de la tierra depende de lo que la reglamentación permita hacer con ella: si no se puede construir, la tierra no vale mayor cosa; pero si la reglamentación aprueba la construcción de varios miles de metros, entonces la tierra puede llegar a valer miles de millones de pesos.

Las cuentas serían las siguientes: 80 de las 100 hectáreas que posee el Country se convertirían en un parque público. Las 20 restantes se destinarían al diseño de vías, andenes y equipamientos, y a la adecuación de 60 lotes que la ciudad devolvería al club para que disponga de ellos en el mercado libre (siguiendo la normativa establecida por la ciudad). Serían lotes de mil metros cuadrados (50 de frente por 20 de fondo), en los que se podrían construir edificios de 15 a 25 pisos, cada uno con 10.000 metros cuadrados como área vendible. Teniendo en cuenta que en estos sectores están pagando hasta ocho millones por metro cuadrado, cada lote podría generar cerca de 70.000 millones en ventas. Si tomamos como base el 30% de esa cifra –porcentaje común hoy en día para calcular el precio de un terreno–, cada predio podría llegar a valer entre 15.000 y 20.000 millones. Al multiplicar por 60 lotes estamos hablando de una operación superior al billón de pesos. ¡Más de un millón de millones para los dueños del Country y un gran parque y proyecto urbanístico para la ciudad!

De acuerdo con el modelo de cambio de tenencia del Hyde Park y con el modelo de espacio urbano del Central Park, sumados al poder de la reglamentación, los dueños ganarían mucho dinero y la ciudad tendría un parque público de 80 hectáreas, atravesado por la carrera 15 y rodeado de edificios residenciales, con comercio y equipamientos que dinamicen el espacio urbano.

En las escuelas de arquitectura hay un constante clamor por las plazas, parques y grandes avenidas como la “clave” del espacio público. Tan grande como el entusiasmo es el lamento, porque el tiempo pasa y, al menos en Bogotá, la monumentalidad que vemos se limita a enormes conjuntos cerrados e iguales esfuerzos para mejorar la movilidad. Pensando en el presente, el campo de golf del Country podría convertirse en el primero de los grandes parques públicos de Bogotá, rodeados de vivienda de alta densidad y con gran actividad urbana a su alrededor.

También en el presente, el mismo principio de “centralparquización” podría aplicarse a la Escuela de Caballería. Y dando un paso adelante, a las haciendas de la sabana que están a punto de convertirse en conjuntos cerrados de vivienda, sin espacio público y con bajísima interacción urbana. El beneficio urbano sería para los ciudadanos y el beneficio económico para los dueños de la tierra. Un negocio de “todos ganan”.

ACERCA DEL AUTOR


Juan Luis Rodríguez

Es profesor de Arquitectura de la Universidad Nacional de Colombia.

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